9月17日，央行第三季理監事會公布結果。這一次跟前幾次不太一樣：利率沒有升，但房市信用管制真的開始鬆了。央行宣布政策利率維持不變，連續第10次凍結，同時調整兩項房市信用管制：第一，自然人第2戶購屋貸款最高成數，由6成提高到7成；第二，刪除購地貸款必須切結「一定期間內動工興建」的規定。新制從9月18日起實施。這是繼今年3月第二戶房貸從5成放寬到6成之後，半年內央行第二度鬆綁房市信用管制。央行是不是開始救房市了？我認為沒有那麼簡單，但有一件事可以確定：央行對房市的態度，已經從「繼續踩煞車」，正式轉向「適度放開煞車」。
為什麼央行現在敢鬆
央行這次把理由講得很清楚。2024年6月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率，也就是「不動產貸款集中度」，一度來到37.61%，今年3月底降到35.56%，7月底進一步下降到34.44%，兩年左右下降了3.17個百分點。同一時間，房市也發生幾個明顯變化：交易量下降、投機炒作減少、民眾看漲房價的預期降低、銀行開始強化不動產授信風險控管。央行因此認為，過去兩年的信用管制已經產生一定效果，可以適度調整。換句話說，央行不是認為房市太慘所以要救，而是認為前面的煞車已經有效，可以稍微放一點——這兩種解讀差很多。
第二戶6成變7成，實際差多少
假設今天買一間2,500萬元的房子，原本第二戶最高只能貸6成，貸款1,500萬元、自備款1,000萬元；現在提高到7成，貸款1,750萬元、自備款750萬元，一次少準備250萬元現金。如果買3,000萬元，原本自備1,200萬元，現在900萬元，直接少300萬元。如果買4,000萬元，原本1,600萬元，現在1,200萬元，差400萬元。所以這次真正被鬆綁的不是「每個月房貸少幾千塊」，而是換屋族可以少準備數百萬元現金，這個影響比降息半碼還直接。
誰最受惠：先買後賣的換屋族
很多家庭不是炒房，只是原本兩房不夠住想換三房，或原本沒有電梯、沒有車位想改善居住條件。問題是舊房子還沒賣掉以前，新房在銀行認定上就可能變成第二戶，2,500萬元房子只能貸1,500萬元，自備款突然要1,000萬元。很多家庭不是買不起，而是短時間拿不出那麼多現金。現在提高到7成，資金壓力就少了250萬元。央行自己也明確表示，這次提高第二戶成數，是為了協助自然人供家人或自己購屋自住的需求——這次政策真正要救的，是房市的「流動性」，而不是房價。
第二種受惠者：正在準備交屋的預售屋買方
最近市場已經開始陸續出現三、四年前買預售屋、現在交屋時貸款不足的案例。9月13日談過一個真實法院案例：一間3,665萬元預售屋，買方已經繳了近千萬元，最後因貸款問題無法完成交屋，建商解除契約，法院最後酌減違約金後，買方仍付出366.5萬元。這正是現在預售交屋潮最大的風險之一。如果其中部分買方因為名下已有住宅，被認定為第二戶，貸款從6成提高到7成，確實可能降低交屋時的資金缺口——這次政策不只是刺激新買氣，某種程度也在降低既有交易因資金不足而違約的風險。
很多限制根本沒有解除
央行不是「解除打房」，只是調整其中兩項。目前第2戶維持7成、仍然沒有寬限期；第3戶以上3成、沒有寬限期；高價住宅3成、沒有寬限期；公司法人購屋3成、沒有寬限期；餘屋貸款3成；名下有房者第1戶購屋貸款，仍不得有寬限期。這些都沒有改。所以如果把今天新聞寫成「央行打房結束」，並不正確，比較準確的是：央行開始精準鬆綁，但主要管制架構還在。
建商今天也拿到一個重要鬆綁
過去建商辦理購地貸款，需要提出興建計畫，並切結在一定期間內動工。央行今天正式把「切結於一定期間內動工興建」這項規定刪除，未來回歸銀行依照個案授信實務決定。原因是現在市場跟2021年完全不同——以前怕的是建商借錢買土地、囤著不蓋，現在反而開始怕房子已經不好賣，還逼建商一直蓋。這幾個月已經看到預售交易大幅下降、待售新成屋超過11萬戶、928推案縮減、代銷業者退出、中小型建商資金壓力增加。如果市場需求下降，卻又逼建商按期限開工，反而可能增加未來庫存甚至資金鏈風險，所以央行把這件事交回銀行依個案判斷。但這不代表建商可以開始瘋狂買地——購地貸款的其他限制沒有全部解除，銀行還是要看建商財務、看土地、看開發計畫、看還款能力、看授信風險，比較合理的解讀是讓建商多一點時間，而不是重新把資金水龍頭全部打開。
央行總裁楊金龍的態度變了
楊金龍今天會後談到房市鬆綁時表示，央行不是要把房地產「掐得死死的」，政策執行兩年後已有成效，也必須考量相關業者與市場狀況；理事會中僅一位理事不同意這次放鬆。這句話比7成這個數字更值得注意，因為它代表央行開始承認信用管制不能只看抑制房價，也必須考慮市場流動性與產業副作用。但央行同時強調，未來仍會滾動檢討——現在比較像是踩了兩年的煞車，腳開始稍微放鬆，不是一腳踩油門。
房市會不會因此反轉
短期有利成交量，未必有利房價大漲。現在市場最大的問題並不只有第二戶貸款，還有房價所得比仍高、房貸利率仍高、銀行鑑價保守、部分銀行房貸額度仍有限、市場待售庫存高、買方仍然有議價期待。所以第二戶從6成變7成，可以把一部分原本「想買，但差300萬現金」的人拉回市場，卻不會把「我覺得這間房貴300萬」的人突然變成願意追價，這是兩回事。
如果你正在賣房子，先看自己的主力買方是不是第二戶
如果聽到央行鬆綁了就覺得不用降價，先別急著這樣解讀，該先問的是：你的房子的主力買方，是不是第二戶買方？如果是一間1,500萬首購兩房，今天政策影響可能很有限；如果是一間3,000到4,000萬的換屋型三房，那影響就比較大。舉例來說，文山區原本夫妻住兩房，現在有小孩想換電梯三房加車位，總價3,000萬元，原本第二戶只能貸1,800萬，現在可以貸2,100萬，少準備300萬元現金——這種產品才是真正可能因今天政策增加有效買方的市場。
接下來一個月，該追的不是房價，是這三個數字
第一，帶看量：政策出來後，換屋族有沒有重新開始看房。第二，出價率：看房的人有沒有真的願意談。第三，成交量：最後有沒有反映到10到11月的買賣移轉。如果順序真的出現帶看增加、出價增加、成交增加，那才能說今天的政策開始讓市場恢復流動性；如果只是新聞很多、帶看增加，卻還是沒人出價，代表真正的問題仍然是價格。
第二戶7成解決的是換屋族與部分交屋族的自備款壓力，購地貸款鬆綁解決的是建商被硬性開工期限綁住的問題。但第三戶沒有鬆、豪宅沒有鬆、法人沒有鬆、寬限期沒有回來、利率也沒有降。今天不是打房結束，而是央行開始從全面踩煞車，轉向精準放鬆。對2026第四季而言，這確實是比前幾個月更正面的訊號，但真正決定房市能不能回來的，仍然不是央行今天說了什麼，而是接下來買方拿到多一成貸款之後，願不願意真的出價。