央行上週才把第二戶房貸由6成放寬到7成，市場原本聚焦「可以多貸一成」，但今天新的房貸資料把另一面揭露出來：可以貸比較多，不代表資金比較便宜，也不代表銀行比較容易借你。這會是第四季真正影響成交的核心。
首購2.60%、第二戶2.90%，市場利率其實已經「自己升了」
永慶房產集團今天彙整往來銀行實際房貸資料顯示，首購房貸利率中位數從2024年第2季的2.06%，提高到2026年第3季的2.60%；第二戶則從2.18%提高到2.90%。換算下來，分別增加0.54及0.72個百分點，幅度已經超過央行升息2碼。所以央行9/17雖然決定政策利率維持2%，不能解讀成「沒有升息，所以買房成本沒增加」——事實恰好相反，央行沒有升，銀行自己已經透過房貸定價與授信條件完成實質緊縮。以貸款2,000萬元、30年本息平均攤還粗估，2.18%時月付約7.6萬元；2.90%則接近8.3萬元，每個月差約7,000元，一年就是8萬多元，這對換屋家庭不是小數字。
第二戶7成真正的矛盾：自備款下降，但月付上升
假設買一間3,000萬元住宅，以前第二戶最高6成，貸1,800萬、自備1,200萬；現在最高7成，貸2,100萬、自備900萬，表面看起來少準備300萬元現金。但要記住：你不是少付300萬元，而是多借300萬元。如果再碰上現在第二戶約2.9%的市場利率，30年期貸款，每月現金流壓力自然增加。所以9/17政策真正解決的是「我收入夠，但短期湊不出1,200萬自備款」，它沒有完全解決「我每個月到底繳不繳得起」——這兩種情況要分開想，不能只算自備款，要同時算自備款加月付。
更大的問題：現在甚至「找錢比找房難」
今年上半年銀行新增房貸約8,730.7億元，年減0.7%；信用合作社與農漁會信用部也分別年減16.6%及19.3%。但保險公司新增房貸卻從去年同期389.7億元暴增到789.7億元，年增102.7%，新增房貸戶數也達6,402人。這代表房貸需求正在從銀行外溢到壽險——不是大家突然特別喜歡跟壽險借錢，而是銀行資金與授信條件變緊，部分購屋族開始尋找替代融資管道。而且銀行現在仍有排撥問題，部分公股及民營銀行房貸審核、排撥仍可能需要1到3個月，甚至有個別銀行傳出排到2027年1月。以前是「先找到房，再找銀行」，現在應該是「先確認錢，再決定能買什麼房」。
1到7月使照8.3萬戶，創20年同期新高
2026年1到7月全台住宅使照量8.3萬戶，創2006年有分月統計以來同期最高，依目前速度推估，全年可能突破14.2萬戶，挑戰近30年高點。這不代表14萬戶全部拿出來賣，而是大量前幾年房市熱絡時開工的房子，現在正在完工。完工之後就會發生建商要交屋、買方要辦貸款、投資客要準備尾款、銀行要撥款——房市交易量冷，但房貸需求不一定冷，因為前幾年買的預售屋，今年還是要交，這也是為什麼銀行房貸額度仍然吃緊。
但未來供給正在快速收縮
同一份資料又出現另一個反差：2026年1到7月建照量年減28%，新屋開工量年減36%，兩者都是2017年以來第二低。現在房市其實出現「現在很多、未來變少」的供給結構——現在是前幾年開工、大量完工交屋，建商現在少買、少推、少蓋，兩三年後新屋供給可能明顯下降，加上央行9/17又取消購地貸款限期動工要求，未來建商更有空間依市場狀況延後開工。所以不能把現在的交屋潮解讀成「未來房子會愈來愈多，所以房價一定跌」，比較精確的說法是：短期庫存與交屋壓力大，中期新增供給正在收縮，兩件事情要一起看。
雙北買房總價正式「換了一個級距」
最新實價統計把近十年的雙北交易拆開後很清楚。台北市十年前2,000萬元以下住宅約占近六成，現在只剩43.5%，2,000萬元以上已經超過一半，1,000萬元以下住宅甚至不到一成。新北更明顯，十年前1,000萬元以下占55%以上，現在只剩29.2%，目前主力是1,000到2,000萬元，占48.9%。買方薪資沒有用相同速度增加，市場不是大家都多拿500萬出來，而是買方開始犧牲條件：40坪變30坪、三房變兩房、新屋變中古、10年變30年、台北變新北。
台北小宅驗證：市場正從單價市場轉向總價市場
台北市25坪以下小宅近一年價格表現，中正區平均單價由106.8萬元升到118.6萬元/坪，年增約11%，大安區約增5.5%、萬華增5%、士林增4.1%、松山增2.7%。中正國中周邊部分套房社區成交甚至到150到170萬元/坪，但總價仍大約落在1,900到2,000萬元。看到「170萬/坪」很容易覺得市場瘋了，但買方真正看的可能不是單價，而是「我有2,000萬，還能不能買進這個地段」。這對文山區也很重要：一間25坪、90萬等於2,250萬，跟一間35坪、75萬等於2,625萬，買方真正比較的是願不願意多375萬換10坪，而不是只看90萬比較貴、75萬比較便宜。
看跌房價的人正在快速減少，但主力是換屋族不是投資客
永慶房產集團今天公布2026年第4季消費者調查，看跌房價28%、看漲29%、持平43%，相較上一季看跌比例減少約8個百分點，市場最大的族群已經變成「持平派」。目前有購屋需求者，40%是換屋、36%首購、投資只有6%。這跟央行這次放寬第二戶7成很巧妙地對上——現在市場的主力需求已經不是「買了等漲」，而是「我真的需要換房」。第四季最值得爭取的客群不是投資客，是換屋族。
現在的第四季：悲觀正在退，但追價還沒回來
把這幾件事放一起：央行讓第二戶放到7成，但銀行利率提高、審核變嚴、排撥變慢；大量新屋正在交屋，但新建照與開工又大幅下降；買方看跌房價的人減少，但也沒有大量轉成看漲。第四季比較準確的定義是「悲觀正在退，但追價還沒回來」——這個階段通常最容易增加的是成交量，不是房價。
如果你正在準備看房，先做一次「貸款可行性確認」
不用做到銀行正式核貸，但至少先問清楚自己：名下有幾戶房子、預計準備多少自備款、家庭月收入多少、目前有沒有其他貸款；然後找銀行先估一次鑑價、成數、利率、排撥時間。尤其現在有些銀行要等1到3個月，交屋期限本身都可能變成交易風險。2026最可惜的不是「沒有喜歡的房子」，而是「房子找到了、價格談好了，最後才發現錢進不來」。
第二戶從6成放到7成，是讓你可以多借；但現在市場利率變高，是讓你借得更貴。這兩件事同時發生，才是現在2026第四季最真實的房貸環境。