今天有幾組新數據，把現在房市的狀態描繪得比「房價漲還是跌」清楚很多。先講結論：市場最冷的階段可能正在過去，但離真正的多頭回歸還很遠。現在比較像低檔反彈加交屋潮加政策末班車，不是全面翻多。
7月全台移轉26,404棟，創19個月新高
最新統計顯示，7月全台建物買賣移轉達26,404棟，月增13.2%、年增10.4%，是2025年1月以來首次突破2.6萬棟；今年1到7月累計151,023棟，年減已經縮小到2.0%。這比之前看到的「六都20,506棟」更完整，因為這次是全國數字。但有個細節很重要：建物移轉登記跟實際成交之間有大約一個月的時間差，7月的數字主要反映的是6月到7月初的成交，而且同時包含中古屋買氣回溫，跟大量新屋完工交屋兩種完全不同的原因。所以比較準確的說法不是「房市正式反轉」，而是「市場開始恢復交易功能」——這兩句話的意思差很多。對現在還在看房、想成交的人來說，這是好消息，因為完全沒有買方的市場最難談，只要買方願意重新看房、出價，即使出的價格保守，至少雙方有議價跟成交的空間。
六都每100個家庭，上半年只有約1戶買房
另一份統計顯示，2026上半年六都買賣移轉97,438棟，以約706萬家戶計算，家戶購屋比只有約1.4%，是2016年以來的低檔——換句話說，每100個家庭裡，上半年大約只有1戶發生購屋交易。過去房市非常熱的桃園跟台中，家戶購屋比也分別降到約1.8%與1.5%，雙雙創近11年同期低點。這組數字把7月的26,404棟放回正確的尺度：短線來看，交易正在回升；但中期來看，整體市場仍然非常冷。所以現在最容易犯的錯誤，就是屋主看到7月的新聞，就把價格往上拉。
房貸創高，但央行自己說不能當成翻多的證據
央行最新資料顯示，7月底購置住宅貸款餘額來到11兆8,896億元，單月增加769億元，創逾一年半最大月增量，年增4.52%，表面上看起來很多。但央行自己的解讀是：7月主要受到兩個短期因素影響——青安2.0在7月底結束，部分首購族搶末班車，加上民俗月前提前交易；而且新增房貸仍然以首購、新青安、自住需求為主，還不足以認定房市景氣重新翻多。更值得看的是另一半數字：7月底建築貸款餘額降到3兆4,300億元，已經連續5個月下降，創逾一年低點。也就是說，銀行願意把部分錢借給真正買房自住的人，但開發商要拿錢蓋更多房子，反而愈來愈難——這跟這陣子看到的「建照量大減、使照大量增加」完全接得起來。
建商喊「60年一遇最慘景氣」，要求鬆綁第二戶貸款
不動產開發公會今天公開提出政策建言，包括第二戶房貸恢復7到8成、調高豪宅認定門檻、一般房貸維持7成並延長到40年，以及加快都更審查。這是建商公會的訴求，不是政府已經決定的政策，這條界線要先分清楚。但這個訊號還是值得留意，因為建商現在擔心的不只是房子賣不掉，而是過去預售的房子開始交屋後，買方原本預估能貸7到8成，實際卻可能只拿到6成甚至更低，產生資金缺口，接下來可能延後交屋或解約，連帶讓建商自己的現金流吃緊。
如果你是「先買後賣」的換屋族，這段是說給你聽的
現在第二戶貸款的限制，誤傷最明顯的一群其實是換屋客——舊屋還沒賣掉，新屋卻要交屋，銀行把你的新屋認定成第二戶，貸款成數下降，一下子多出好幾百萬元的資金缺口。如果你正好是這種情況，跟一般「想賣高看看」的屋主不一樣，你有明確的時間壓力跟資金壓力。我會建議直接算清楚：新屋交屋日還剩多少時間、舊屋在這段時間內合理的成交期是多久、中間的資金缺口有多大，把這幾個數字排出來，價格策略自然會浮現，不需要用「房價要跌了」這種話來嚇自己。
市場正在走到修正的第三階段
現在的走勢比較像：第一階段是信用管制讓買方消失；第二階段是成交量急縮、屋主撐價；現在正在進入第三階段，買方重新出現，開始大幅議價。真正的第四階段，會是屋主接受新的成交價格、成交量真正恢復。7月的26,404棟，可能是第四階段開始的第一個訊號，也可能只是青安末班車、民俗月、交屋潮這幾個一次性因素造成的短期反彈，現在還說不準。真正該看的，不是8月的房價，而是8、9月在這些一次性因素消失之後，交易量能不能維持——如果還能維持在相對高檔，市場判斷才有機會從「低檔反彈」升級成「築底」。
現在不是房價重新起飛，而是市場終於重新有人願意談價格。