今天是中秋連假的最後一天，把今天與昨晚最新揭露、會直接影響房市判斷的資訊整理後，最值得注意的是三件事：國銀房貸逾放97.13億元、雙北購屋總價帶持續上移，以及台北3,000萬元以下預售兩房愈來愈稀缺。其中第一件事，最容易被媒體標題帶偏。
8月國銀房貸逾放97.13億元，連17個月站在90億元以上
最新金融監督管理委員會統計顯示，截至8月底，本國銀行房貸逾期放款達97.13億元，較7月增加2.88億元，已連續17個月維持在90億元以上。所謂逾期放款，是借款人積欠本金或利息超過3個月，8月新增案件，部分反映的是今年第二季前後就已經開始出現還款異常的借款人。但這個數字有一個很重要的背景：金管會今年發現，有一家銀行相關統計欄位從2016年起就存在申報錯誤，因此回溯修正2021年以來的歷史資料。換句話說，現在看到的「高逾放」，有一部分是歷史數字重新校正後浮現，不能直接解讀成最近突然爆出大量房貸違約。所以如果看到「房貸逾放逼近百億，房市危機」這種標題，不會直接這樣下結論——比較準確的判斷是：房貸壓力確實值得追蹤，但目前還沒有足夠證據證明台灣住宅市場正在發生大規模斷頭，這兩句話差很多。
97億元不能完全忽略，因為它跟現在的高房貸環境是同一件事
前幾天已經看到，市場實際房貸利率明顯高於前兩年，央行9/17雖把自然人第二戶最高貸款成數從6成提高到7成，其他主要信用管制仍然存在，央行也明確表示會持續檢視房市及銀行不動產授信風險。現在市場正在形成一個特殊的組合：房價高、貸款本金大、利率比前幾年高、部分家庭收入沒有同步成長。這代表未來真正要注意的，不只是「房價會不會跌」，而是「有沒有愈來愈多屋主因為現金流開始需要賣」——這才會真正影響中古屋供給。
這是一個重要的「賣方辨識訊號」
現在接觸屋主委託，出售原因值得比以前更重視。同樣一間2,800萬元的房子，A屋主沒有貸款、沒有資金需求，他的心理可能是「不到2,750萬我就不賣」；B屋主貸款2,000萬、月付8萬，而且還有另一間預售屋年底要交屋，他的心理可能是「2,650萬能安全完成交易，我願意談」。房子一樣、實價一樣，成交能力完全不一樣。所以2026年做價格分析，不能只看房子的價值，還要看賣方的時間價值。如果你正在考慮賣房子，先問自己一個問題：你希望什麼時間以前完成出售？為什麼？這個問題會直接影響接下來的定價、降價節奏、付款條件、交屋時間、貸款清償，甚至是不是要先賣後買。沒有期限跟三個月內一定要處理掉，是兩種完全不同的策略。
雙北的「購屋門票」已經整體往上一個級距
最新近10年雙北住宅交易總價帶統計顯示，台北市1,000萬元以下住宅占比已經不到一成，而2,000萬元以上住宅交易占比已超過一半；新北的主力則已從過去1,000萬元以下，轉成1,000到2,000萬元。買方並沒有因此自動多出500萬元，所以最後只能調整產品：台北變新北、新屋變中古、三房變兩房、40坪變30坪、電梯變公寓、核心區變外圍區。這就是這幾天一直強調的：現在市場真正調整的不一定先是房價，而是買方買到的「東西」。
昨天提到的台北預售4,319萬元，要特別修正一個時間點
最新報導引用臺北市政府地政局今年7月發布的市場年報指出，這個4,319萬元其實是2025年（114年）台北市住宅預售屋平均交易總價，年增2.59%，平均單價124.5萬元/坪，年增1.14%，不是「今年」台北預售屋的平均總價，是媒體這幾天重新拿這份年報數據討論目前市場。這個時間點值得講清楚，避免拿數字去做內容時發生錯置。不過目前預售兩房、總價在3,000萬元以內相對仍有機會的區域，主要還是集中在萬華、文山、北投，近期內湖也有部分產品進場。
文山的角色正在改變
當台北預售兩房要壓在3,000萬元內愈來愈困難，文山不只是「台北比較便宜的行政區」，更像「預算有限、但仍想留在台北市的買方替代區」。假設買方有2,500萬元，預售可能只能換到22到25坪小兩房，中古卻可能換到30到35坪兩房或三房。這時候不用一直講「中古一坪比較便宜」，更該問買方：同樣2,500萬，你願意把錢換屋齡，還是換空間？
一個車位950萬的豪宅新聞，不能拿來說「台北房市很熱」
今年7月實價揭露，信義區豪宅「皇翔御琚」一戶總價約6.8588億元，單價225萬元，其中4個車位總價3,800萬元，平均一個車位950萬元。這當然很有新聞效果，但不建議拿這種成交解讀成「台北房市很熱」——豪宅市場的資金來源、產品稀缺性，跟一般家庭購屋市場完全不同。它真正能說明的是：現在市場分化非常大。有人一個車位花950萬元，同一時間，也有人因為每個月多幾千元房貸出現還款壓力，兩件事情可以同時發生，這就是現在的台灣房市。
現在真正在發生的，是「財務能力分化」
房貸逾放97.13億元，跟台北預售平均總價4,319萬元，看起來是兩件矛盾的事，其實不是「房市崩盤」跟「房價創高」互相矛盾，它真正透露的是市場開始進入財務能力分化：資產多、收入高的人依然可以買豪宅、新案；一般自住家庭開始縮坪數、換區域；現金流比較吃緊的人可能開始出售資產。所以2026第四季，比預測房價更重要的一件事，是辨識誰真的需要成交。
真正會讓房價產生壓力的，不是新聞出現「逾放100億」，而是市場上開始出現愈來愈多「有出售期限的屋主」。