這幾天大家都在看7月的漂亮數字，今天更完整的是央行昨天公布、今天媒體進一步解析的五大銀行房貸統計——數字確實好看，但央行自己的解讀反而相當保守，還有一個藏在背後、比房貸數字更值得留意的訊號：雙貸族又創新高了。
房貸暴增691億，但央行自己先踩煞車
台銀、合庫、一銀、華銀、土銀5大銀行7月新承作購屋貸款達691.09億元，比6月增加111.35億元，月增約19.2%，已經連續兩個月單月增加超過百億元，平均新承作房貸利率也降到2.29%。同一時間，7月六都移轉達20,506棟，月增12.02%、年增8.75%，看起來確實很像房市回來了。但央行這次特別提醒：7月同時存在民俗月前提前交易，跟青安2.0退場前的末班車效應——青安貸款占5大銀行新承作房貸比重已經升到45.05%，而今年1到7月六都累計交易量，其實還是年減0.94%。央行認為，光靠7月一個月，還不足以判定房市出現結構性反轉。所以我會這樣修正說法：7月確實回溫，但現在最大的問題是，這波回溫有多少是真需求，多少只是政策切換造成的提前交易，答案要等8、9月才會更清楚。如果你正在準備賣房，現在拿691億跟自己說「房市回來了，可以不用降價」還太早；比較準確的理解是：7月確實有買方回來，這是把價格調到市場、搶這批買方的窗口期，但這批買氣能不能延續下去，目前還不知道。
更值得注意的訊號：雙貸族達42.3萬人，創歷史新高
聯徵中心資料顯示，今年4月同時背負房貸跟信貸的人數已經達到42.3萬人，再創新高，占全部房貸戶約18.7%——也就是每100個有房貸的人，接近19個身上同時還有信貸。十年前同期只有約28.4萬人、占14%，十年來人數跟比例都明顯上升。而且現在跟以前有個差別：以前部分屋主房子增值後增貸，資金可能再拿去買第二間房；近年則有不少資金轉向股市跟金融資產，央行也注意到個人理財周轉金快速增加的現象。這代表家庭資產負債表的槓桿正在提高——如果未來出現股市修正、利率上升、收入下降同時發生，一部分家庭可能要同時面對房貸、信貸跟金融資產虧損。目前的數據還不足以說這會導致賣房潮，但這是接下來很值得追蹤的訊號。
空屋率最低不代表房價一定漲，還要看交易量
內政部最新低度用電住宅統計顯示，全台空屋率最低的前十大行政區全部集中在雙北，前三名是新北蘆洲、台北內湖、新北泰山，台北的內湖、信義、南港也都進入前十，空屋率約4.5%到5.19%。其中南港近一年平均單價約77.6萬元/坪，價格持平，交易量卻下降11.8%；蘆洲空屋率只有3.85%、房價年減僅0.3%，但近兩年交易量仍減少30.5%。這說明一件事：需求強不等於交易量強。成熟生活圈、人口密集、供給有限，可以讓價格比較抗跌，但信用管制仍然可以讓成交量大幅下降。所以估一間房子的行情，不能只看「這裡大家都想住」，還要問「現在有多少人貸得到錢、買得起」，這兩件事缺一不可。
如果你正準備申請房貸，先盤一次自己的整體負債
銀行審核房貸看的不只是收入，還有信貸、車貸、理財型貸款這些既有負債，會一起算進你的整體還款能力。現在雙貸族已經接近每5個房貸戶就有1個，不再是少數特殊案例。如果你收入不錯，但銀行核給的貸款條件卻不如預期，很可能就是這個原因——你看到的是收入，銀行看到的是你整張資產負債表。我會建議在正式送件之前，先自己盤一次名下所有的貸款跟負債，會比到了最後一刻才發現條件不如預期更從容。
如果你想知道自己現在的負債狀況會不會影響貸款條件，或想確認手上物件的定價要不要跟著這波7月買氣調整，歡迎直接找我聊，我可以幫你先算一輪，再決定怎麼走。