財政部每年都會公告一次「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，最新一版是115年3月4日發布的114年度版本。這份規定只適用於「舊制」房屋——也就是民國105年1月1日以前取得、不適用房地合一稅的房子。如果你手上的老公寓找不到當初的買賣合約或成本單據，賣掉的時候，國稅局就是按這份規定「設算」你要繳多少所得稅。
先確認：你的房子適用新制還是舊制
105年1月1日以後取得的房地，一律適用房地合一稅，跟這份規定完全無關。這份規定針對的是105年以前買進、賣出時無法證明實際成本的房子——這種案例在文山區這類老社區其實不少。
兩種算法，先看你的房子是不是「高總價」
114年度規定把房子分成兩種算法，關鍵在總成交金額與每坪單價有沒有超過門檻。
- 臺北市：總價6,000萬元以上，或每坪120萬元以上
- 新北市：總價4,000萬元以上，或每坪75萬元以上
- 桃園、新竹縣市、臺中、臺南、高雄：總價3,000萬元以上，或每坪50萬元以上
- 其他地區：總價2,200萬元以上，或每坪35萬元以上
超過門檻：用20%獲利率計算
超過上面門檻的房子，稅局是抓實際成交金額，按房屋評定現值占「房屋評定現值加公告土地現值」的比例，算出屬於房屋的收入，再用這筆收入的20%當作所得額。這一類多半是高價豪宅或商辦，一般自住老公寓很少會踩到這條線。
沒超過門檻：按房屋評定現值乘上地區比率
大多數老公寓賣屋都是走這一種。做法很單純：所得額 = 房屋評定現值 × 所在地區的比率。這個比率每年會由各地國稅局微調，114年度部分地區比前一年調高1%到5%。文山區屋主特別要記住自己的數字：
- 臺北市中山、松山、中正、大安、信義：50%
- 臺北市士林、內湖、大同、南港：48%
- 臺北市北投、萬華、文山：47%
- 新北市板橋、永和、中和、三重、新店、蘆洲、新莊、土城、林口：47%
- 新北市汐止、樹林：46%
舉個例子
假設文山區一間老公寓的房屋評定現值是30萬元，賣掉時屋主找不到當初的買賣契約。因為文山區比率是47%，這間房子的財產交易所得額就是30萬 × 47% = 14.1萬元。這14.1萬元不是單獨課稅，而是併入你當年度的綜合所得總額，一起算累進稅率——如果你原本收入就不低，這筆設算所得很可能把你推到更高的稅率級距。
比設算更划算的做法：把成本證明找出來
這份規定的本質是「查不到實際成本時的推估值」，不是唯一算法。如果你手上還留著當初的買賣契約、貸款資料、裝修單據，很多時候用實際成本去核實申報，所得額會比設算的141萬元低很多，稅也會少繳。這也是我在賣屋準備期，第一件事就會請屋主翻出舊文件的原因——晚一步找，可能就是白白多繳一筆稅。
如果不確定自己的房子屬於新制還是舊制、適用哪一個比率，或想確認手上的文件夠不夠支撐核實申報，歡迎直接找我聊，我可以幫你先抓一個大概的稅負區間，再決定要不要委託。