週日新政策消息不多，但自由財經今天報導了一組新資料，我認為比再談一次「9月交易量回升」更值得注意：2026年上半年，全台預售屋解約2,189件，解約總金額347.2億元，兩者都是近3年同期最高。這組資料是永慶房產集團彙整內政部實價登錄的預售屋解約揭露資訊而來。
解約件數是2024年同期的2.4倍
對比央行第七波選擇性信用管制之前，2024年上半年的解約是906件、141.1億元。今年同期的件數增加1.42倍，金額增加1.46倍。
這組數字和前幾天談的「購屋信心回升、六都交易量回升」同時存在，所以現在的房市不是單純的「市場回來了」，而是有人重新進場，也有人正在想辦法離場。
需要說明的是，不同機構的統計口徑不同。信義房屋統計的實價登錄資料，上半年全台解約是2,870件，比去年同期增加84.5%，和永慶的2,189件並不一樣。但兩份資料的方向一致：解約確實明顯增加。
為什麼預售屋解約突然增加？
時間點很清楚。2024年9月央行推出第七波選擇性信用管制後，預售屋解約開始明顯增加。問題不一定是買方突然不喜歡這間房，而是簽約當初，很多事情還沒有真正發生。
簽預售屋時，可能只需要付10%到15%的自備款，甚至是低首付加工程零付款。但交屋的時候，問題會一次出現：銀行鑑價多少、實際可以貸幾成、利率多少、是第幾戶、銀行什麼時候撥款。
假設一位買方簽了2,500萬元的預售屋，原本以為交屋可以貸8成，最後銀行只願意貸7成或6成，資金缺口就會多出250萬到500萬元。這不是跟建商議價50萬元可以解決的事。高力國際就指出，低首付、工程零付款削弱了買方的履約能力，讓「交屋潮」變成「退屋潮」
。
有人寧願賠掉已繳的錢，也不要撐到交屋
報導也提到，一些買方在評估後選擇提前解約。原因很現實，用一個假設的例子：如果已經繳了150萬元，交屋還要再補400到500萬元，之後還要負擔2.6%到3%左右的房貸，那麼有些買方會算：我現在認賠150萬，和再拿500萬進去，哪個比較痛？
於是有人選擇停損。這是這則新聞真正值得注意的地方：不是2,189件很多還是很少，而是市場第一次比較明顯地出現「財務型賣壓」。很多屋主不賣的理由是「價格不好我就放著」，但預售屋到了交屋時間，錢就要進來，沒有這個選項。
哪些產品、哪些地區壓力最大
這組資料已經看得出方向。壓力較高的有四類：
- 低首付建案：進場門檻愈低，交屋時需要一次補進去的資金可能愈高。
- 2024年9月信用管制之前購入：當時買方對貸款條件的預期，和今天已經完全不同。
- 中南部大量推案區：解約壓力明顯高於北部。
- 第二戶以上、多戶持有的買方：他們交屋時受到的信用管制影響最大。
今年上半年各縣市的解約件數是：高雄425件、台中422件、台南398件、新北156件、台北71件。以區域來看，台中西屯區365件、解約金額98.7億元，台南安南區329件、39.9億元。台南市和管制前的2024年同期相比，件數暴增4.69倍，金額增加3.96倍。
所以這不是全台平均發生的事。比較準確地說，是供給量大、投資比例高、低首付的區域先出問題。
但2,189件解約，不等於房市要崩
這則新聞很容易被做成「預售屋爆解約潮」，我認為這樣會過度解讀。報導裡業者也指出，目前預售屋解約占整體成交的比例仍小，信義房屋的專家也提醒，解約並不是普遍現象，高解約的多是景氣末班車購買的熱區預售案。
所以比較準確的說法是：風險正在浮出來，但還不是系統性危機。這和前幾天談的「房貸逾放接近100億元」一樣，不要看見一個數字就喊「斷頭潮」，真正要觀察的是，這個數字會不會繼續加速。
真正的第二波影響：交屋後急售
這件事會直接影響中古屋市場。用一個假設的例子說明：某社區2023年預售價2,000萬元，現在建商餘屋賣2,500萬元，附近的中古屋賣2,300萬元。第一批預售買方開始交屋，其中有人因為資金壓力，願意以2,150萬元出售。
受影響的就不只是建商。附近中古屋的價格錨點也會被改變，因為買方會問：我2,150萬就能買三年新的房子，為什麼要花2,300萬買20年的中古屋？
這個壓力還不只是個案。依自由財經引用的資料，今年底全台預估有14.2萬戶完工交屋，有機會創下1997年以來新高。這是今年交屋潮真正可能產生的第二波影響。
以後評估行情，要多看「早期買方的成本」
以前評估中古屋行情，我們通常看附近的實價登錄、同社區成交，以及目前在售的競品。接下來我會多看一項：即將交屋建案的「原始預售成交價」。
舉例來說，某建案現在的市場行情是每坪100萬元，但2022年早期買方的成本是每坪70萬元，即使他以每坪85萬元出售，仍然可能有利潤。對附近的中古屋來說，真正的競爭價格可能不是建商的100萬，而是早期買方的85萬。這件事在未來一年會很重要。
為什麼「第二戶7成」不能解決所有問題
央行9/17理監事會議宣布，自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成提高到7成。但市場另一個問題是，銀行實際願不願意貸。
市場資料顯示，首購房貸利率中位數，已經從2024年第二季約2.06%，升到今年第三季約2.60%；第二戶則由2.18%升到2.90%。銀行的房貸排撥等待期也拉長。所以現在要把兩件事分開看：央行的政策是「最高可以7成」，銀行實際的核貸可能沒有7成。這也是政策放寬之後，預售屋交屋壓力沒有立刻消失的原因。
如果你是預售屋買方，現在就該算的四件事
不要等交屋當天才發現缺口。先算這四件事：
- 原始購入成本，以及已繳的工程款。
- 預估銀行的鑑價與可貸成數。
- 目前的市場可成交價。
- 交屋之後每個月的實際還款金額。
算完之後，可以比較三個方案：
- 繼續交屋：需要補多少現金、每月付多少。
- 交屋後出售：需要撐多久、交易成本多少、預估能拿回多少。
- 與建商協商解約：違約成本是多少。
哪一個損失最低，要用數字比，而不是靠感覺。遇到這種狀況，真正需要的不是「幫你賣高一點」，而是「幫你算怎麼處理損失最小」。
這一週的資料，串起來看
購屋信心上升，9月交易量上升，帶看量上升；但預售解約創近3年同期新高，房貸利率上升，銀行排撥仍慢。所以我把10月初的市場判斷再往前修正成：買方正在回來，財務壓力也正在浮出來。這兩件事可以同時存在，而且會讓市場分化得更明顯：資金健康的自住買方開始進場，財務壓力大的預售買方開始退場，價格合理的中古屋開始成交，價格還停留在2024年高點的屋主，繼續等。
所以現在不能只問「房市好不好」，真正應該問的是：誰現在最有成交動機？
能解約的人，已經先解約了。接下來更值得觀察的，是那些不能解約、也不想解約，但交屋時資金不足的人。他們有一部分，最後可能變成交屋後急售。
2026年下半年到2027年，值得留意的低價機會，不一定是法拍屋，而可能是那些當年買得早、現在急著把資金拿回來的交屋戶。