週六新的官方統計不多，但最新市場報導把四大房仲9月的成交資料放在一起，訊號比前幾天更清楚：全台9月成交量較去年同期普遍增加約10%到17%，其中永慶房屋9月交易量月增5%、年增17%；台灣房屋也觀察到9月下旬帶看量增加約2成。
今天最重要的，不是年增17%，而是方向一致
單一家房仲成交增加，可能受到品牌、區域或案件組成影響。但四大房仲的方向一致，就比較值得重視。前幾天我們看到的是購屋信心回升、六都移轉月增，今天又補上一個：帶看量增加。所以我會把10月初的市場狀態定義成：買方真的開始回來，不只是新聞氣氛變好。這波變化的起點，是9/17央行把自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成提高到7成，同時取消購地貸款必須切結一定期間內動工的規定。不過其他主要信用管制並未解除，所以比較準確的說法是：交易功能正在修復，不是新一輪房價多頭。
買方回來，不等於買方願意追價
目前市場最大的僵局，仍然是買方等價格修正、賣方惜售，價格認知還沒有完全收斂。這次政策改善的是流動性，不是購買力。第二戶多貸一成，只是讓部分換屋族少準備一部分自備款；房子的總價、每月的還款能力，以及銀行實際的授信條件，並沒有因此消失。所以這波回溫是增加買方，不是增加買方的預算。
屋主現在最容易做錯的事：太早把價格收回去
假設一位屋主原本開價2,800萬，買方最高只出到2,650萬，經過一段時間，屋主慢慢願意談到2,700萬。現在他看到「成交年增17%」「帶看增加2成」「第二戶放寬到7成」，很容易想：市場回來了，我2,800萬不降了。這反而會讓成交重新消失。因為買方回來了，但買方的預算沒有跟著變大。如果屋主在這個時候把價格收回去，原本即將靠近的價差，又會被拉開。
9/17政策效果，目前走到哪一步
把這次政策的傳導順序拆開來看：
- 第一步：政策預期改變。已經看到。
- 第二步：購屋信心回升。已經看到。
- 第三步：帶看量增加。已經看到。
- 第四步：成交量增加。已經看到。
- 第五步：議價率明顯縮小。還沒看到。
- 第六步：房價全面上升。還沒看到。
所以現在就喊「房市反轉」，還太早。我會把這幾週的市場訊號整理成一句話：量正在築底，價還在拔河。
比成交量更值得看的指標：帶看、出價、成交
8月市場很冷的時候，一間房3組帶看、0出價，你很難判斷是市場沒人，還是房子太貴。但如果10月變成12組帶看、0出價，答案就完全不同了。這代表有人想買房，只是不想用這個價格買你的房。可以用三種情況來看：
- 10組帶看、3組出價：產品有人喜歡，主要卡在價格，是最值得積極調整與媒合的狀態。
- 10組帶看、0出價：價差可能很大，或產品有明顯缺點，需要檢討定價與產品競爭力。
- 一個月只有1組帶看：甚至還沒進入談價格的階段，常見原因是開價一開始就把買方擋在門外。
市場回溫最大的價值，不是幫屋主加價，而是讓我們更容易測出市場真正願意出的價格。
對照中國的首購貼息：兩種政策的力道不同
中國自10月1日起實施購房貸款貼息，符合條件的首套住宅商業貸款，最高100萬元人民幣額度可享年化1個百分點的貼息，最長5年，政策暫定實施一年。這不是台灣的政策，不能拿來比較房價，但很適合用來理解政策力道的差異。中國這次是政府直接降低買方持有房貸的成本；台灣央行這次是提高第二戶貸款成數，降低部分換屋族的自備款壓力。前者影響的是持有成本，後者影響的是進場門檻。因此台灣這一波比較可能先看到成交量改善，而不是立刻看到購買力大幅增加。這也是為什麼我認為，現在要先看量，不要急著看價。
如果你手上有放了60天以上沒賣掉的房子
這個時間點，我建議把這些委託重新分成三類：
- 有帶看、有出價：最值得集中火力。趁市場信心改善，重新把買賣雙方的價格拉近。
- 有帶看、沒有出價：先檢討定價與產品競爭力。
- 幾乎沒有帶看：不要再一直怪市場，先重新檢查開價、照片、廣告曝光，以及同總價可替代的產品。
尤其是第一類，10月值得主動全部重新談一次。因為現在市場最大的變化，不是突然多出很多新買方，而是原本觀望的買方，開始願意重新坐下來談了。
房市最冷的時候，沒有人出價可以怪市場；現在買方開始回來，如果還是沒有人出價，那就要面對真正的問題：不是房市不好，而是買方認為這間房還不值這個價格。