昨天是房仲品牌自己的成交統計，今天六都地政機關的建物買賣移轉棟數陸續出爐。六都9月合計約1.79萬棟，較8月增加約14%，較去年同期增加約11%到12%，而且六都全部較8月增加。這比昨天的品牌內部數據更有意義，因為現在已經不是單一公司的內部資料，而是政府的實際移轉資料——可以正式把目前市場從「交易量持續探底」，改成「交易量開始築底回升」。但要特別強調：「築底」跟「房價重新上漲」完全是兩回事。
9月六都交易量終於「月增＋年增」
8月六都建物買賣移轉只有15,723棟，月減23.3%、年減5.6%，是近十年相當低迷的8月。到了9月，約17,900棟，月增約14%、年增約12%。今天率先公布的資料裡，台北市9月交易量較8月增加約兩成，跟去年同期相比也增加超過兩成；高雄市年增幅甚至接近28%，跟昨天中信房屋台北內部成交年增28.3%方向高度一致。台北現在確實是六都裡相對有韌性的市場，但這裡要避免一個錯誤：不能因為「台北交易量年增兩成」就推論「房價準備漲」——去年9月正好碰到信用管制後的低基期，現在比較像是去年被壓到很低，今年開始恢復正常交易。
政策開始真的進入「過戶數據」
9月回升的一部分原因，市場分析指向8月上路的青安3.0。因為房貸從申請、核貸、撥款到過戶，通常有時間差，市場估計大約需要3到6週，所以8月開始承作的第一批案件，9月才逐漸反映在買賣移轉資料裡。同樣道理，9/17央行才把第二戶貸款最高成數放寬至7成，所以今天9月的移轉數據，其實還沒有完整反映第二戶7成的效果，真正比較有意思的會是10月、11月——如果那時候移轉量繼續月增加年增，才代表換屋族真的開始把政策轉換成成交。
換屋族已經先動起來
台灣房屋統計顯示，央行9/17放寬第二戶貸款後，9月下旬換屋族帶看量增加約2成，而9月六都內部成交與去年同期相比，也全部呈現成長。這把這兩週一直追蹤的市場鏈條串起來：央行鬆綁、購屋信心回升、換屋族帶看增加、成交量年增、移轉量月增加年增。現在市場已經不是只有「感覺比較好了」，而是開始出現數據互相驗證。
還缺最後一個關鍵：價格
目前已經看到信心上升、帶看上升、成交上升、移轉上升，但還沒有看到買方願意追價。現在如果屋主因為看到「六都交易量月增14%」就立刻縮小議價空間，反而很可能把剛回來的買方趕走。所以今天這個新聞正確的翻譯應該是「市場開始有人交易了」，而不是「房子開始變貴了」。
Q3比去年好，但全年仍沒有真正脫離量縮
第三季六都買賣移轉量較去年同期已出現約5%以上成長，說明下半年確實比上半年改善。但如果拉長到全年，前面的交易量缺口仍然存在，2026目前更像「前低後高」，而不是「全面復甦」。這個差別很重要——「前低後高」代表市場最差的時間可能過了，但不代表房價重新取得大幅上漲的條件。
台南是很好的反面案例：房價已經開始小幅修正
台南市政府地政局今天啟動2027年公告土地現值調整作業時，也公布了一組值得注意的市場資料：近一年（2025年7月到2026年7月），台南住宅價格指數由143.75降至136.80，約下降4.8%。台南市政府的官方描述是：房價仍在高檔，但市場已呈現小幅修正、穩健盤整。這再次證明成交量回來，不代表每個區域的房價都回來，市場正在分化。
2026第四季不是「漲跌市場」，是「個案市場」
現在很難再用一句「房市現在不好」解釋所有房子，也不能說「房市現在回來了」。比較準確的是分成三類：地段好、總價合理、屋況正常的產品，買方回來後很可能很快成交；產品普通、價格合理的產品，帶看會增加，但需要議價；產品普通、價格還比市場高10%的產品，即使房市回溫，還是賣不掉。所以接下來最大的價值不是預測房價，而是判斷一間房現在屬於哪一種。
市場回溫，跟你的房子到底有什麼關係
以前「現在央行打房，沒有人買」這個理由，現在開始站不住腳——因為六都移轉量月增14%、換屋族帶看增加2成、購屋信心創18個月高點，市場已經有人回來。如果你的房子還是0出價，就要開始面對真正的問題：價格或產品競爭力。如果你正在賣房子，可以用這個方式自我檢查：有帶看也有出價，代表最容易成交，接下來該做的是把價格收斂到買方願意的範圍；有帶看但0出價，該重新檢查價格與產品定位；完全沒帶看，該先檢查開價、照片、文案、曝光跟產品競爭力。10月開始，比起說「市場很差，所以我們要降價」，更準確的說法是：市場比8月好了，買方也開始回來，所以現在反而是測試價格最好的時候——用帶看多少、詢問多少、出價多少、附近競品多少的實際數據，而不是感覺。
公告土地現值正在準備下一年度調整，年底換屋別忘了算稅
台南今天正式啟動2027年公告土地現值調整作業，10月5日至7日將舉辦10場說明會，新的公告土地現值將在2027年1月1日公告。公告土地現值會直接影響土地增值稅，所以年底正在規劃出售、繼承、贈與或換屋的屋主，除了看成交價，也該把「今年完成移轉」跟「明年完成移轉」的稅務差異，交給代書或稅務專業人員一起試算。
市場回溫最大的意義，不是讓屋主加價，而是讓我們終於可以更準確地測出：買方到底願意為這間房付多少錢。