近期房地產市場供給端出現一個很值得注意的「死亡交叉」：新建案正在縮手，但過去幾年推的案子正在大量完工交屋。
建照年減28.2%，使照卻衝上近10年次高
最新統計顯示，2026上半年全國住宅建照核發約5萬723宅，年減28.2%，創2018年以來同期新低；同期間住宅使用執照卻達6萬8,225宅，是近10年同期次高。這兩個數字放在一起很有意思：建照下滑，代表建商現在不敢大量開新案；使照上升，代表前幾年大量推案，現在正在交屋。也就是說，房市現在不是單純供給減少，而是未來的供給正在縮，眼前的成屋供給卻正在增加。短期來看，大量交屋會增加屋主的資金壓力，也可能帶出一部分換屋、轉售，甚至解約的需求；中長期如果建照持續低迷，2028到2029年的新屋供給反而可能下降。
預售市場持續冷清，中古屋的「確定性」變成一種優勢
2026年6月全台預售實價揭露約3,118件，今年329、928這些傳統檔期都沒有明顯的旺季效果，同時上半年建照核發量跌破6萬宅。現在買方對預售最大的顧慮，不只是價格，而是今天簽約、幾年後才交屋、到時候銀行到底願意貸多少。中古屋則相反：現在看屋、現在詢價、現在鑑價，現在就知道自己差多少現金。在信用環境還不確定的市場裡，這種「確定性」本身就是一種商品價值。
台北新案進入高單價、高總價，反而把買方推回中古屋
最新調查顯示，台北市新案已經進入明顯的高單價、高總價環境，一般受薪首購族要進入新案市場的難度持續提高。買方最後大概會面臨三個選擇：離開台北、去新北買新房；留在台北、買坪數更小的新房；或是留在台北、買屋齡較高但坪數比較大的中古屋。所以不能簡單說「年輕人不買老房子」，比較準確的說法是：年輕人偏好新房，但總價會逼他們重新考慮中古屋——這會是台北中古市場接下來很重要的一個支撐力道。
如果你是2023到2024年買預售、準備2026到2027年交屋的人，這段提醒是給你的
當初買一戶3,000萬元的預售屋，可能只先準備了幾百萬元工程款；真正交屋的時候，才會一次面對銀行鑑價、貸款成數、裝潢費用、稅費，還有原本住宅要不要處分這幾件事同時發生。只要其中一項資金沒接上，就可能被迫考慮出售。如果你正處在這個時間點，我會建議提早算清楚：交屋當下銀行實際願意鑑價多少、貸款成數會不會比預期低、裝潢跟稅費要另外準備多少現金，不要等到交屋前一兩個月才發現缺口，那時候能談的空間會小很多。
接下來真正該觀察的，不是房價，是交屋潮會不會變成中古屋賣壓
現在看到的交屋量，其實是2到4年前市場最熱的時候留下來的供給；現在建照大減，反映的則是建商對未來市場的態度。這兩件事之間有時間差。2026到2027年真正值得觀察的，是大量交屋之後，轉售物件會不會開始增加、委售天數會不會拉長、同一個社區會不會同時出現好幾戶競售——如果這些現象出現，才會真正對中古屋價格形成壓力，比單看「某區一坪又漲了多少」重要得多。
如果你手上有預售屋準備交屋，想先算清楚資金缺口，或想知道自己所在的社區接下來會不會有大量交屋潮帶來的競售壓力，歡迎直接找我聊，我可以幫你先盤一輪，提早準備。