今天沒有央行鬆綁、房貸政策大轉彎這種等級的消息，但有一個台北買賣雙方都該注意的訊號：7月的交易數字確實變漂亮了，但不能直接解讀成房市全面回溫。
台北市7月交易量明顯回升，但前7月仍是近10年低檔
台北市7月建物買賣移轉2,352棟，比6月增加17.5%，比去年同期增加13.5%；六都7月合計達20,506棟，月增12%、年增8.8%，創近19個月新高。看起來很熱鬧，但今年台北市前7個月累計交易量，其實仍是近10年同期第三低。換句話說，7月是在偏低的基期下出現明顯反彈，還不能拿一個月的數字就說房市正式反轉。如果現在拿「7月量增17.5%」去告訴屋主市場回來了，反而可能害到自己——屋主很容易解讀成「市場回來，那我就不用降價」。比較準確的說法是：買方開始回來，但資金只會挑值得買的房子。這兩句話的意思差很多。
「台股走高、資金會全面轉進房市」，目前證據還不夠
今年股市表現強、財富效果明顯，市場一直有人在講股市賺到錢的人會開始買房。確實有局部現象，例如內湖、南港7月交易表現突出，市場觀察認為科技業與股市獲利族群可能是部分買盤來源。但從台北市整體前7月交易量來看，股市資金目前還不足以支撐整體住宅市場明顯轉強。這代表現在的情況比較接近「股票漲，部分高資產族群獲利了結，挑特定房地產配置」，而不是「股票漲，大家都有錢，房價又要噴」。股轉房這件事可能存在，但目前是選擇性的資金移動，不是全民買房潮。
六都突破2萬棟很好看，但裡面包含交屋量
六都7月20,506棟是近19個月新高，這是好消息，但移轉棟數不能直接等同「中古屋突然大賣」。目前市場分析把量增的原因指向幾項因素，包括新屋交屋、自住需求，以及部分股市資金移轉。真正該觀察的是接下來8、9月的實際成交件數、議價率、帶看轉斡旋率有沒有同步跟上——如果只有移轉棟數好看，實際看屋、出價的動作沒有增加，那就只是統計數字變漂亮，不代表市場真的翻多。
我對現在台北中古屋市場的判斷
我會把現在的市場定義成：成交量開始脫離谷底，但買方主導權還沒有逆轉。這句話比「房市回溫了」準確很多，因為現在利多跟利空同時存在。利多是交易量連續改善、自住需求仍在、股市財富效果開始局部外溢；利空是信用管制仍在、貸款門檻仍高、今年累計交易量還是偏低。真正有機會先成交的，還是總價合理、價格到位、產品條件清楚、貸款沒問題的房子。
對屋主來說，這代表一件很現實的事
現在「拿到委託」的重要性，開始低於「拿到可以成交的價格」。舉例來說，如果一間房子行情2,500萬，屋主堅持開2,800萬，就算花三個月刊591、拍影片、投廣告，市場回升也救不了它。反而是市場剛從谷底回來的時候，價格比別人早一步修正到位的案件，最容易先吃到這一波回流的買盤。
如果你正在猶豫要不要調整開價，或想知道自己的物件放進現在這個「成交靠個案」的市場裡，屬於容易賣還是難賣那一種，歡迎直接找我聊，我可以幫你先看一輪實際的成交行情，再決定要不要調整。