今天把最新消息跟官方資料交叉看過，有兩組數字特別值得注意：最新房價負擔能力數據出爐，還有房市成交量雖創19個月新高，銀行卻仍把下半年定調為「量縮價平」。國發會今天發布的最新人口推估，也會影響更長期的房地產產品結構。
全國房價所得比降到9.47倍，台北卻要14.72倍
內政部最新115年第1季官方統計顯示，全國房價所得比是9.47倍，房貸負擔率41.46%，比去年同期分別下降0.77倍跟3.07個百分點，乍看之下好像房子變得比較買得起。但台北市房價所得比仍然要14.72倍，房貸負擔率高達64.41%；新北也還有12.63倍、房貸負擔率55.30%。也就是說，用官方的中位數家庭模型來看，台北購屋家庭的房貸支出，可能吃掉超過六成的可支配所得。更關鍵的是，全國房貸負擔率雖然比去年同期下降，但比上一季反而增加0.71個百分點，原因包括住宅中位價從950萬元升到966萬元，加上房貸利率小幅提高。所以「房價所得比下降，現在比較好買了」這句話，我認為只講對一半。現在真正的問題已經從「房子是不是太貴」，變成「我買得起這個總價，但銀行到底願意借我多少」——這是兩個不同的問題。
7月移轉創19個月新高，銀行卻仍判斷下半年「量縮價平」
7月全台建物買賣移轉26,404棟，月增13.2%、年增10.4%，創19個月單月新高，1到7月累計151,023棟，年減幅也縮小到2%，這確實是好消息。但第一金融控股法說會對下半年房市的判斷，仍然是「量縮價平，自住剛需撐盤」。一銀8月至21日的新青安受理已達403戶、逾31億元，新青安占整體房貸比重甚至拉到37%，但銀行還是沒有因此判斷房市進入全面多頭。這兩件事放在一起看：市場確實從谷底往上走，但回來的是自住需求，不是全面追價需求。7月26,404棟這個數字可以說明市場最冷的階段可能已經過去，但不能拿來說房價又要漲了。
台灣人口問題比原本預估更嚴重，這會改變10年後誰會接你的房子
國發會今天更新人口推估，再次確認台灣少子化、高齡化與人口負成長的長期趨勢，未來人口結構會持續快速老化。這不能簡化成「人口減少，房價一定跌」——短中期還有家戶數、人口集中、所得、就業、供給量這些因素會一起影響行情。但長期來看，它一定會改變什麼房子有人要。未來10到20年真正先受到衝擊的，不會是台北蛋黃區的房價，而是產品的流動性：大坪數、高總價、沒有電梯、生活機能弱、人口外流地區的產品，潛在買方池會慢慢縮小；反而電梯、醫療、交通、小家庭總價、成熟生活圈這些條件，會愈來愈重要。所以少子化真正該問的問題，不是「房價會不會跌」，而是「10年後，誰會接我的房子」——這個問題，對你現在買房的決定，比預測明年漲跌3%更重要。
外國人取得台灣不動產回升，但主要是商用，不是搶住宅
今年上半年外國人在台取得建物已經超過500幢，數量沒有爆發，但取得的建物與土地面積明顯增加，市場研判大面積增加主要來自商用不動產，不是外國人大量搶購住宅。所以不用把這則新聞解讀成外資要來炒台灣房價，目前證據不支持這個說法。比較值得注意的是，AI、企業投資跟跨國產業布局，可能持續支撐商辦、廠辦、產業園區周邊的不動產，但這跟一般住宅市場，是兩條不同的資金線——這跟這幾天談的「AI廠辦很熱、住宅市場卻量縮」是同一個現象。
如果你正在準備買房，別只問自己「預算多少」，要問「月付多少」
「我預算2,500萬」這句話，現在的資訊量其實不太夠。更該先問清楚自己：自備款有多少、每個月最多能承受多少房貸、名下還有沒有信貸或車貸、銀行初估大概能貸幾成、如果利率再增加0.25%，月付還能不能接受。今天的官方數字已經說得很清楚：台北家庭的房貸負擔率高達64.41%。現在很多人不是買不起房，而是買得起總價，卻承受不起買下去之後每個月的現金流——這個差異，會直接決定你適合看什麼樣的房子。
不是銀行願意借你多少，你就應該借多少。比起房子貴不貴，買下去之後你每個月還剩多少錢可以生活，才是真正該回答的問題。