今天想分享一則跟很多老公寓屋主更直接相關的議題：台北都市更新的「時間成本」問題。房地產專家胡偉良最近整理了1,159件台北都更案的現況，數字比想像中更嚴峻。
1,159件都更案，每年只核定26到40件
截至2026年6月30日，台北市進行中的都更案有1,159件，其中421件已送件、正在等待審議，702件已經核定，但核定的案子裡還有140件（占核定案的19.9%）遲遲沒有動工。近5年台北市每年核定的都更案大約36到40件，2026年上半年只核定了13件，全年預估大約26件左右。用比較保守的每年40件來算，421件待審案件要消化完，需要10.5年；如果照2026年偏慢的速度算，要16.2年。全國進行中的都更案大約2,134件，台北市就占了超過一半，雙北等待審議的案件更占了全國的86%。
核定了不代表快蓋好，還有一關卡住
問題不只在審查速度慢。已經核定的702件裡，有140件核定之後還是沒有動工，原因包括營建成本大幅上升、融資條件改變或房市反轉、資金不足或預期售價不如預期、還有住戶爭議跟拆遷問題沒解決。也就是說，都更卡關其實有兩道關卡：政府審議的速度，跟核定之後真的能不能動工的現實問題。
如果你家是老公寓，考慮都更，該問的不是「分回多少」
胡偉良提出的建議，我覺得對正在考慮都更或危老重建的屋主很實用，尤其如果你家是文山區這種老公寓比例偏高地區的屋主：
- 用「年」來估算時間，不要用「月」——不同的都更案，光是起訖點不同就可能差好幾年
- 評估實施者（建商、代理實施者）的能力，不能只比分配比例，要了解對方的財務能力、過去的實績、融資安排跟履約紀錄
- 愈早跟其他住戶形成共識、送件，主動權愈大；愈晚送件，愈可能碰上更長的等待
- 文件準備完整，比搶快送件更重要，因為補正次數愈多，等待時間只會愈長
真正該問的問題，除了「分回多少坪」，還要加上「多久能核定」「什麼時候能開工」「什麼時候能拿到新房子」——這幾個問題的答案，對年紀比較大的屋主來說，意義遠大於分回比例本身。
這件事跟你手上老公寓的定價策略也有關
我在前幾篇文章提過，現在年輕買方偏好新、小、有電梯的產品，老公寓要靠土地持分、地段稀缺性、改造潛力來說服買方。都更的時間成本這麼高，其實也解釋了為什麼——如果你的老公寓短期內都更機會渺茫，與其把它當成「都更題材」拿來加價，不如回到房子本身的條件，用實際競品行情來定價，會比賭一個可能要等十幾年的都更時程實際得多。
如果你家的老公寓正在考慮都更，或想知道現在賣掉、用現況出售是不是比等都更更划算，歡迎直接找我聊，我可以幫你把兩條路的時間跟金額都算一輪，再決定怎麼走。