今天有三件事值得分享的房市新聞：桃園住宅價格指數出現比較明顯的修正、買賣雙方信心連續4個月改善但還沒轉多，還有9月升息的風險仍在。
桃園住宅價格指數年跌5.15%，這不是崩盤，是修正的後段
桃園市政府地政局最新統計顯示，桃園住宅大樓4月價格指數為141.76，比前月145.80下降2.77%，比去年同期149.46下降5.15%。同時6月預售屋申報579件，月減6.8%、年減25.1%；預售成交均價44.6萬元/坪，月增3%，但年減0.2%。這裡要提醒一件事：價格指數跟預售平均單價這次呈現不同方向，單月預售平均單價不能直接代表整個區域的房價，因為產品組成不同，平均值很容易失真。但桃園這組數字真正的重要性，不在於「跌了5%」，而在於它挑戰了過去一年常見的「成交量先跌、但價格撐住」——現在部分市場已經走到量縮之後，去化時間拉長、買方開始議價、價格才跟著修正的階段。
房價修正其實分四個階段，不是一夜之間發生
把最近這幾週的資料串起來，可以看出一條很清楚的路徑：先是成交量縮、銷售期拉長，接著買方開始擴大議價，最後才反映在實價登錄跟價格指數上。桃園今天的-5.15%，就是走到後面階段的一個案例。這不代表台北接下來一定跟著跌5%，因為區域供需、土地稀缺性、總價結構完全不一樣，但這提醒台北的屋主一件很重要的事：「房價還沒跌」不是拒絕調整價格的理由，因為等實價明確跌下來的時候，市場通常已經走完前面好幾個階段。真正該看的領先指標，是詢問量、帶看量、出價率、平均議價幅度，跟同類型競品的數量，而不是等實價登錄反映出來才相信。
買賣雙方信心連4個月改善，但還遠不到樂觀
8月國泰金控國民經濟信心調查顯示，買房意願指數從7月的-38.5回升到-36.2，賣房意願則從-32.6回升到-32.4，兩項指標都已經連續4個月改善。但-36.2還是很明顯的負值，比較準確的解讀是：買方沒有以前那麼悲觀，但還沒樂觀到願意追價。這跟現在第一線的市場感受很吻合——看屋的人回來一些、願意出價的人增加，但出的價格仍然保守。對想買房的人來說，現在比去年底是更好的談判時機，因為只要有人願意出價，就有議價空間；但對屋主來說，這不代表定價權已經回來。
9月升息還只是市場預測，不是央行已經宣布
最近市場又在討論央行9月是否升息，背景是經濟成長預測強勁加上通膨壓力升高，但這目前仍然只是市場預測。央行8月21日公布的官方資料顯示，7月五大銀行新承作放款平均利率是2.167%，比6月上升0.012個百分點，但其中購屋貸款利率反而是下降的。與其猜央行會不會升息，如果你正在準備買房，我會建議直接把現在的利率、加0.125%、加0.25%這三種情境，套進自己的月付金試算裡，看看在利率往上調整的狀況下，自己的財務安全邊際還夠不夠——這比預測央行的動作實際得多。
7月房貸691億熱度依舊，但1到7月累計交易量還是年減0.94%
7月五大銀行新承作購屋貸款691.09億元、月增19.2%，創一年新高，六都7月移轉20,506棟、月增12.02%，這幾天一直是熱門新聞。但這個數字受到民俗月提前交屋跟政策切換影響，1到7月六都累計交易量其實還是年減0.94%，還不能判定是結構性反轉。接下來8月的成交量會比7月更重要——如果政策切換跟提前交屋的因素消失之後，8、9月還能維持不錯的成交量，那才有資格說市場正在築底。
如果你想知道自己的物件現在走到房價修正的哪個階段、該不該調整開價，或想用不同利率情境先算一次自己的月付金安全邊際，歡迎直接找我聊，我可以幫你實際盤一輪。