有兩組非常有份量的新數字，剛好可以把這一週追蹤的房市狀況串起來。第一組：今年全台928檔期預估總銷只剩5,452億元，年減23.3%，創近6年同期新低。第二組更關鍵：今年上半年新屋完工仍有68,449戶，但預售期間完成交易的案件只有23,915戶，「交易使照比」只剩34.9%。這兩個數字放在一起，比單純討論房價漲跌重要得多：前幾年蓋的房子正在大量完工，但現在的買方接不完，建商因此開始主動縮減下一波供給。
928檔期只剩5,452億元，蒸發逾1,650億元
今天公布的全台928檔期最新統計，今年全台六都加新竹預估推出246案，較去年減少21.2%，總銷從去年的7,106.5億元下降到5,452億元，年減23.3%，創2021年以來近6年同期最低。區域差異很大：台北約1,497.5億元、新北約1,354.7億元（年減約4成）、桃園約1,033.7億元（年減約3成）、台中約569.3億元（年減近5成）、台南約177.8億元（年減約4成）、高雄約210.9億元（年減66.6%）。台北看起來反而成長約三成，但不要被數字騙了——主要是單一總銷約650億元的「南港之星」拉高總量，如果扣掉這個大型個案，台北實質推案量同樣是在縮減。今天真正的訊號不是928不景氣，而是建商正在主動踩煞車：以前有地就趕快推、趕快賣；現在變成有地也要先評估能不能延、先去庫存、看央行、看買氣，再決定要不要推。
建商開始「從蛋白區撤退」
928統計裡有一個容易被總銷數字蓋掉、但很重要的訊號：台中的新案已經開始從過去熱門的外圍區域，重新集中到傳統市區；高雄的推案熱區也從過去受半導體題材帶動的楠梓、左營，轉向鳳山這種較具剛性自住需求的區域。這跟最近市場的方向完全一致：房市好的時候，大家買「未來」——捷運以後會來、百貨以後會開、科技廠以後會進駐；房市不好的時候，大家買「現在」——捷運已經有、商圈已經成熟、學校已經存在、現在就有人住。接下來房市很可能不是單純的蛋黃漲、蛋白跌，而是「確定性」開始重新取得溢價，這對台北成熟住宅區、中古屋市場反而不完全是壞事。
新屋開始「消化不良」：交易使照比只剩34.9%
今年上半年全國住宅使用執照核發仍有68,449戶，但同期在預售階段完成交易的新屋只有23,915戶，去年同期還有47,181戶，等於交易案件接近腰斬。研究單位計算的「交易使照比」，從2021上半年的58.8%降到2026上半年的34.9%。這個數字不是說65%的新屋都賣不掉——兩者並不是逐戶一一對應，不能這樣解讀，但它很適合觀察一件事：市場現在吸收新屋供給的速度，明顯跟不上房子完工的速度，這才是2026到2027真正需要盯的風險。六都今年上半年的交易使照比分別是：台北15.5%、新北37.2%、桃園47.0%、台中31.2%、台南68.7%、高雄27.8%，台北從2021年的29.4%降到15.5%，六都最低。這裡也要特別小心，台北新案數量少、單案規模與完工時間差異大，不能直接說台北85%的新屋賣不掉——真正值得看的是趨勢：六都全部比五年前下降，代表這不是單一城市的問題，而是整體市場供給仍高、需求下降。
中古屋接下來要面對三層競爭
前幾年建商大量買地、大量推案，那些房子經過兩年、三年、四年的施工，現在陸續拿到使用執照。所以現在中古屋市場會同時面對三種競爭：一般中古屋、預售屋，還有剛完工、還沒有完全去化的新成屋跟餘屋。第三種最值得注意，因為建商如果開始有庫存壓力，未必會直接把牌價降20%，更可能用工程付款、低首付、送裝潢、送家電、車位優惠、特殊付款條件、個案議價來處理。這會產生一種現象：實價登錄看起來沒有大跌，但中古屋突然變難賣，因為買方的替代選項增加了。
如果你正在賣中古屋，除了同社區，也該問問附近的新成屋庫存
評估一間中古屋現在的行情，除了同社區實登、附近中古競品、附近預售案，現在還該多問一句：附近最近一年有哪些建案拿到使用執照？還剩多少戶？實際成交多少？建商現在願意談到多少？真正危險的競品往往不是開價3,000萬的新案，而是牌價3,000萬、但代銷坐下來願意談到2,700萬的新成屋。如果只拿兩年前「我們社區以前有人賣85萬」這種印象來定價，會忽略一件事：買方根本沒有在跟兩年前的人競爭，他比較的是「我今天2,800萬到底能買什麼」。
9/17央行前，購地貸款可能成為討論焦點
距離央行9月17日理監事會只剩10天，市場傳出討論的方向之一，不是全面解除住宅信用管制，而是建商購地貸款與相關期限規範是否需要局部調整，原因是中小型建商在買氣下降、工期拉長與資金壓力下開始承受較大壓力。但截至目前，央行沒有宣布鬆綁，這點要分清楚。比較可能的方向仍然是精準修正誤傷、同時維持整體信用管制，不建議期待央行9/17突然把房市水龍頭全部打開。
現在最值得問的已經不是「我的房子值多少」，而是「在目前這個價格，需要多久才有一個買方願意接」——這會是接下來半年，判斷一間房子好不好賣，比單純估價更重要的能力。