今天有兩條真正值得關注的新聞，剛好把這幾天一直在追的「去庫存」問題補完整：一邊是房子愈堆愈多，另一邊是銀行對房地產的資金集中度愈來愈低。這代表現在房市最大的矛盾正在變成：供給還在，但資金與有效買方沒有同步回來。這比單純問「房價跌了沒」重要很多。
全台待售新成屋11萬2,501戶，5年暴增61.4%
內政部最新統計顯示，全台待售新成屋從2021年第4季的69,721戶，增加到2025年第4季的112,501戶，五年間增加42,780戶，增幅61.4%。最值得注意的是桃園跟高雄：桃園從9,820戶增加到19,856戶，成長102.2%；高雄從7,917戶增加到15,965戶，成長101.7%，五年直接翻倍。這跟前幾天看到「交易使照比只剩34.9%」其實是同一件事的不同角度：前幾年房市好的時候大量買地、大量推案、大量開工，房子蓋三、四年之後現在開始大量完工，但2024年9月信用管制之後，有效購買力下降——供給是上一個多頭留下來的，需求卻已經進入下一個週期，這是典型的房地產「時間差」。
11.25萬戶不等於「11萬間房子完全沒人買」
這裡的新聞標題很容易誤導。內政部的「待售新成屋」統計，是依房屋稅籍、用電及實價登錄等資料推估完工後仍可能待售的住宅存量，比較精確的說法應該是「全台待售新成屋存量已經來到11.25萬宅」，而不是「建商有11萬戶完全沒人買」，兩者不完全一樣。但趨勢仍然很明確：庫存增加的速度，已經快過市場去化的速度，這才是對價格真正有影響的部分。
這批餘屋接下來怎麼賣，比「建商會不會降價」更重要
建商如果庫存開始增加，不一定直接把牌價從3,000萬砍到2,500萬，因為公開砍牌價會影響已購戶、銀行鑑價、後續戶別跟品牌價格。比較可能看到的是低首付、工程款延後、送裝潢、送家電、車位優惠、付款條件、特殊戶議價，甚至部分個案直接「有感讓利」。今天高雄928檔期就已經看到部分建案開始以優惠條件提升去化——高雄今年928大樓加透天約3,643戶，戶數年減12.3%，部分個案已明確採取讓利策略。這對中古屋很麻煩，因為實價登錄可能還沒有明顯下跌，但建商實際成交條件已經開始變軟，只拿實價登錄跟屋主談價格，接下來會愈來愈不夠。
銀行不動產放款集中度降到34.44%，近20年最低
央行資料顯示，2026年7月國銀不動產放款集中度是34.44%，比6月的34.93%再降，創下2006年7月以來近20年最低，這跟《銀行法》第72條之2的不動產放款比率降到24.19%方向完全一致，代表銀行體系的房地產曝險正在下降。市場今天開始有聲音認為，既然打房效果這麼明顯，第二戶貸款限制是不是已經有重新檢討的合理性——但這是市場專家的主張，不是央行政策。距離9月17日理監事會還有8天，目前央行沒有宣布解除第二戶限貸，土地銀行董事長先前的公開判斷仍然是「不會更緊，但也很難放寬」，現在還不能跟客戶說9/17應該會鬆綁，證據還不夠。
新北官方房價指數出爐：不是崩，是「高檔震盪、買方不追」
新北市政府地政局今天公布2026年第2季住宅價格指數，4到6月依序是103.33、102.30、101.09，新成屋出現高檔修正，交易案件也逐月減少，官方對市場的描述是震盪盤整、交易量縮、買方追價審慎。但區域仍然分化：汐止季增約2.2%、淡水約增2.1%、新店約增1%，板橋、土城、新莊則大致平盤。這再次證明現在不是「全台房價一起跌」，而是成交量先縮、價格開始個別修正——這種市場最考驗仲介，因為沒有一個「全區負10%」可以直接套用。
現在市場真正缺的，不是房子，是「能完成交易的購買力」
把今天三件事放一起看：待售新屋11.25萬戶、銀行不動產集中度近20年最低、新北價格高檔震盪，會發現一件事：現在市場真正缺的不是房子，而是能完成交易的購買力。這跟過去房市很不同——以前是需求多、房子少，大家搶；現在是房子有、錢也不是沒有，但銀行貸款條件加上價格、自備款，把有效買方篩掉很多。所以市場才會出現有看屋的人、有想買的人，甚至有收入不錯的人，最後卻買不了——這是2026第一線最大的成交障礙之一。
如果附近有新案，別只比牌價
如果你正在賣文山區一間中古三房，開價2,800萬，附近新案牌價3,200萬，很容易覺得「你看，新屋3,200萬，我2,800萬很便宜」。但真正要查的是新案的實際成交條件——牌價3,200萬，如果送車位、工程款延後、送裝潢，特殊戶可能2,950萬就談得成，中古屋真正的價差可能只剩150萬，買方就會開始算「我為什麼不多150萬買新的」。所以評估自己的房子跟附近新案的競爭關係時，要拆成中古開價、中古近期成交、新案牌價、新案實際成交、建商優惠折算後的有效價格，最後才能看出你的物件應該定在哪裡——這比只拿10筆實價登錄來比價更接近現在真正的市場。
中古屋最大的競爭對手，不一定是隔壁鄰居，而可能是附近還沒賣完的建商。中古屋屋主可以不急就不賣，但建商背後有土地成本、營造成本、融資利息、人事、廣告、股東，庫存累積到一定程度，一定要處理。接下來真正值得盯的不是「房價指數跌幾%」，而是這11萬戶新成屋，建商準備用什麼方式把它賣掉。